房屋食物鍊

你看那個精緻的摺角，擺到明就是某律師樓的出品。

跟新的準租客在咖啡店簽約，大家大筆一揮，交易完成。我舉杯祝她在新居經歷更多作為一個獨居女子可以經歷的新事物，希望她的人生越走越璀燦。

噢我認為我賣的不單是一個住宅租盤，我賣的是一種 lifestyle。而且我是擺明車馬我在賣某一種 lifestyle。

我在女校中學會生活行事穿衣打扮喜惡可以有很多變的 style，我亦不會因為追求自己的 style 穿出自己的 style 用自己的 style 行路活在自己的世界而羞恥或者不願意現形。

簽約後和租客繼續聊天，不知不覺一個小時便過去。她很興奮，因為有新的住所。我亦陪她興奮，新居入伙，的確是一件開心的事。

我很均真，按金是即日票但四月的租金她可以選擇開期票。為什麼不？如果我為她多想一步她又當然會投桃報李。

同樣道理律師問如果他堅持不二價我會如何。我便老老實實回答他我對我來說，我把和他的伙伴關係看得比金錢重要很多很多。除非那是很多很多的錢，否則我一定是關係為重。（不要問我幾多，d錢向我面前我才知道是要幾多才叫很多很多。）

Serendipity，不是買了層升值的房子。Serendipity 是原來身邊有這樣一個朋友。十年啦，我地識左十年。真是時日如飛。

又如果真的要 denote 的話，房子名字叫 Ryan。蕭公子當時出手相助，是名副其實的 Saving Private Ryan。

七十租樓快槍手

談情說愛我愛扭扭擰擰，但做生意我一定快人快語。我最怕拖泥帶水的人。斬釘截鐵公告我的底線，並肉帛相見地告訴對方我知道我的單位在市場上供過於求，巧遇勤力準租客，做足搜集資料，明白我這樣好白相單位開價略低市價的租盤千載難逢。見了一次面通了三次電話，便拍板落實成交。

「個客做咩架？」律師問。我當然已經不經意地盤問了對方工作家庭背境以及獨居原因，答案一一奉上。「你話佢咩公司話？」「XYZ。做企業融資的。」律師大驚：「XYZ我公司客黎架。拿拿拿，成單刁你出面搞掂佢，我唔會浦頭的。」

哦。

轉頭律師又問：「你俾佢四月先起租，咁我地間屋等於半個月冇創造收入喎。」我冷靜地說：「省下的 agency fee 夠貼嗰喎。」哼。「咩呀係咪唔讚我呀我行事咁迅速！」「你叻。」轉移視線，「呀份租約寫長d定短d好呢？」

變身合作投資伙伴

於前文提到，當初七十小姐邀請我進行債務融資，但後來七十小姐告訴我，她希望邀請我當她的投資伙伴，實行合作投資。Well……其實我也有想過這種方式會是較好的選擇，一方面七十小姐不會變成了我的「債仔」，另一方面對於我這個樓市初哥來說，在當時樓市炒得火紅的時間，可以讓我以較低的風險首次進入樓市，所有風險及支出 (例如印花稅) 都減半 (但當然，若投資獲利，獲利都要減半)，這項投資，對於我來說，何樂而不為? 我沒有考慮多久，便接受了邀請，由本來擬擔當債權人，遙身一變成為七十小姐的合作投資伙伴。

很明顯，合作投資物業就和合作成立公司搞生意一樣，物業的各共有業主就如同一間公司的股東一樣，各自佔一間公司若干份額的股權，而各業主將根據於物業的業權份額的多少享有及承擔相應比例的權利及責任。

一般來說，除非各持份者另有協定或法律上另有規定，若各投資方中有一位擁有投資項目 (不論是公司與否) 的超過51%權益，他便對該投資項目有控制權，可以就投資項目的大部份事宜作出決定，而份額較少的持份者的話事權將較小。就像現時的上市公司一樣，上市公司通常都是由控股權股東擔任決策人，買了上市公司一兩手股票的小股民則沒有什麼參與公司決策的權利。

作為一個處理商業法律事務的律師，我會經常為客戶處理公司股東之間的關係。一般來說，股東之間的關係將會於公司的章程內訂明。有時，股東之間可能會簽訂股東協議，以合約的方式訂明股東之間的權利及義務。股東協議中最常見的條款有，各股東委任董事的數目、須要由全體或若干特定數目的股東同意的「保留事項」、分派股息的安排等等。而股東協議中很多時也會一些機制，處理各股東在發生僵局時的處理方式，例如其中一方以特定的價錢購買另一股東的股權等。

很明顯，最容易發生僵局的情況是兩個人投資一個項目，而各佔50%的情況。在這種情況下，任何一人均沒有控制權，但有 “Blocking interest”，項目的所有重大決定必須是雙方同意才可進行。很多時股東之間因未能就一些事宜達成一致意見，便會發生僵局情況，最後導致各方要鬧上法庭，反臉收場。

這種情況就有如我和七十小姐合作投資買樓的情況 – 我們每人都各佔50%權益，無人能夠對這項投資有絕對話事權，究竟是否出售、以什麼價錢出售、租客退租時的處理方式、加租減租、處理銀行戶口內的存款等重大事宜應如何處理，都必須經過雙方同意才可進行。還有一些較為次要的問題也要考慮：銀行的月結單應寄到那裡? 銀行戶口的支票應由任何一方簽署還是要經過簽署才可提款? 管理費、差餉等應由誰負責處理? 誰負責與業主接洽、誰負責收租等，都是必須協調一致的事宜。我和七十小姐之間並無簽訂像股東協議的文件，也沒有詳細討論過彼此之間的合作關係。我當初決定和七十小姐合作投資時也有擔心過是否會出現僵局的情況，幸而至今還未發生。

Can you be a landlord?

1
A. 我喜歡運用我的管理和組織能力
B. 工作以外我不願意負擔更多的責任

2
A. 我願意負擔波動的利息支出
B. 我寧願每月支出洗費是固定的數目

3
A. 我有能力獲得樓宇按揭貸款
B. 我覺得我難以獲批貸款

4
A.我有足夠的現金支付首期
B. 我身無分文

5
A. 我為未來投資
B. 我喜歡及時行樂

6
A. 我願意承擔物業維修的責任
B. 物業維修對我來說很煩瑣

7
A. 我想自己的資產增值
B. 我希望盡情消費

8
A. 我每月負擔自己的帳單卓卓有餘
B. 我是月光一族

9
A. 我滿意目前的工作
B. 在未來幾年裡，我可能會轉工轉行甚至創業


10
A. 我收入穩定
B. 在未來幾年裡，我可能有被裁員的風險

11
A. 如果我面臨財政困難，我相信我的夥伴/家人/朋友會伸出援助之手
B. 如果我遇到任何財政困難我沒有人依靠

12
A. 我願意／計劃 settle down（如：結婚，生孩子）
B. 我想自由自在

A 的答案愈多，表示你愈有能力成為 Landlord

開心買樓 不開心買樓

開心。買樓 唔開心。買樓

2009年11月2日

我向朋友開聲借錢，事前的考慮包括對方的貸款能力及貸款意願。蕭公子是我的其中一位開聲對像。蕭公子職業高貴，他的貸款能力無用置疑；他從大學已經開始投資，我相信他能夠明白我的處境。

我約他在何文田街的那間黃色西餐廳見面。我在麵飽羅宋湯牛扒三文魚之間向他說出我面對的問題，他默默聽著我說，不時皺起眉頭。每當他抬起眉來，我便垂下眼睫毛。我知道我做了湖塗事。

送我回家時他開著車，大家都不著聲。But the silence was comfortable。我時常一言不發，呆想上好一會兒，認識我良久的蕭公子亦非常明白我的動靜及習慣。此刻我便在思考向蕭公子要求借錢為我自己的物業投資項目來融資，是否公道。

公主落難，白馬王子騎著白馬趕來，臨在於公主床前。白馬王子情深一吻，公主便醒來，花兒在笑鳥兒在歌唱。但慢著，我不認為我的故事是這樣的。

我比較覺得自己是一個硬闖世界的花木蘭，在遇見危機時，有一位白武士來拔刀相助。情形彷若商業的白武士，向一間垂死的公司提出收購。在收購後，白武士加入公司管理層，拯救企業，重震聲威。

我投資收租的物業單位座向良好，租金回報理想。左看右看都是一盤好生意。只是我這 chairlady 籌備不足，周轉不靈。這樣，我何不做為項目應該引入投資者，並和投資者共享回報？

開心。買樓 唔開心。買樓

2009年10月23日


今天是我的生日，我穿一條嫩粉紅玫瑰花裙，坐在一群我不認識的男男女女中間，慶祝我的生日。有人為我舉行了這個生日會，這個人送了我十一支香檳玫瑰。

玫瑰，令我想起小王子的故事。小王子在自己的星球擁有一支很麻煩的玫瑰。當小王子離開自己的星球，來到地球看見一田野的玫瑰後，小王子起初非常驚訝，因為原來玫瑰花，處處皆是，這樣子自己的玫瑰便不是獨一無二。但其後小王子明白縱使所有玫瑰看起來一模一樣，但對小王子自己來說，他那朵是最重要的，因為他愛自己的那朵玫瑰。

愛情，有能力令一樣 homogenous 的人事物在一個人心中變得 unique。我的生日，其實只不過是三百六十五個日子的其中之一；我，其實只不過是中國華南億萬個女人之一；這個生日會，只不過是n那麼多個飯局之一。在喧嘩笑鬧之間，我突然有一種冷靜。

在我突然冷靜的時候，那邊廂香港金融管理局亦出手為樓市降溫：

香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）於今日（2009年10月23日）宣布就按揭保險計劃之合資格準則作出若干修訂。

按揭保險計劃自1999年3月推出以來，已協助超過65,600戶家庭以低首期安排自置居所。近日，豪宅房地產市場呈現樓價大幅攀升，按揭證券公司認為按揭保險計劃需加強風險管理，作出適當的調整。按揭證券公司決定就按揭保險計劃的按揭保險合資格準則作出下列修訂：

a)　　按揭成數由70%以上至90%的貸款額上限下調至1,200萬港元；
b)　　按揭成數由70%以上至95%的貸款額上限下調至600萬港元；
c)　　按揭成數由60%至90%的貸款額上限下調至600萬港元。

　　以上修訂亦適用於2009年10月21日推出的定息按揭計劃下之定息按揭產品。

　　此外，按揭保險計劃下的租住物業按揭保險產品將暫時停止接受申請。＊

「按揭保險計劃下的租住物業按揭保險產品將暫時停止接受申請」等同將租住物業之最高按揭成數由原來的85%下調至70%。換言之，我的那間連租約物業，現在需要預備最少三成的首期資金，亦即是首期所需資金增加了一倍。

上月，銀行尚能承造投資物業按揭多達樓價的八成半。支付大訂後，我手頭已經再沒有任何現金。如果不想撻定離場，我必需向別人借錢周轉。

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* Source: http://www.info.gov.hk/gia/general/200910/23/P200910230283.htm

飯局

飯局，對我來說已沒有什麼特別。和律師樓的客戶有飯局、和社會上各慈善基金會有飯局、和律師行業的行家有飯局、和中學的師兄師弟有飯局、和我擔任會長的聖約翰救傷隊有飯局等………飯局已成為我生活的一部份，我已沒有感覺到什麼壓力。

有一次我約同事吃午飯，她問我係唔係「志雲」那種……我不知如何回應。但是，飯局有時是很有學問的事情。約什麼人、到什麼地方、叫什麼菜有時都是要經過深思熟慮。我曾經在英國留學一年，認識了來自不同國家的同學。有一次約了一些來自不同國家的同學吃晚飯，在發出邀請時發覺有兩位同學，一位是來自巴基斯坦、另一位是來自印度。有一點常識的人都知道，這兩個國家的關係一向以來都不太好，為免embarass，最後我們決定放棄邀請其中一位。同時，安排飯局也必須認識相關國家的宗教背景，例如約印度人吃飯，便一定不可以安排有豬肉 (或有豬肉作為配料)的飯局。我也認識一些人是吃素的，如果安排飯局時都當每個人是食肉獸，也會出現吃素的人不知所措。我是中學母校校友會的幹事，經常幫母校的校友會籌辦各類形的晚宴及舞會。我們都知道校監是吃素的，因此每一次籌辦晚宴及舞會，都必須特意要求會場安排素菜予校監食用。

我和七十小姐間中都會有飯局。與她的飯局比較簡單一點。但皆因我和她都是公務和私務都較為繁忙的人，因此安排飯局都需要提早兩至三個星期，有時在臨尾一刻都可能要改期。每次和她出來其實都沒有特定目的，都只是談天說地，把酒言歡。直至有一次，大概於2009年11月的一次飯局，她說要問我借錢，原因在於她一下子買了兩層樓，而當時她在大埔的房子還未能賣出，同時銀行由於突然收緊信貸額度令她失了預算，因此需要一筆資金周轉。有很多人對於人家開聲借錢都持負面態度，我則對此事並無任何負面的感覺，唯一的想法是七十小姐應該「預鬆 D」才購買房子，以免一些未能預見的情況 (像這次銀行突然收緊信貸) 而導致幾乎要「撻訂」。作為一個做企業融資的律師，三句不離本行，一時間我的腦海中便泛起了種種想法……

七十小姐這次需要「融資」。一般來說，融資的方式有兩種，一類是債務融資 (Debt Financing)，另一類是證券融資 (Equity Financing)：

l 債務融資簡單來說即貸款。提供融資的人士不會承擔債務人的投資風險，不論債務人在獲得貸款後用作何等用途，債務人仍然需要償還債權人的貸款及利息 (如有)。當然，我不會要求七十小姐支付利息，頂多都是要她請我大吃一餐便算了。

l 證券融資則是提供融資的一方將參與投資，各方成為了投資伙伴，共同承擔投資風險，若投資失利，提供融資的人也很可能血本無歸。

l 有一類是可以由提供資金的一方因應情況決定擔任債權人還是投資者的工具，稱為可換股債券 (convertible bond)，即起初提供資金者只是作為債權人身份借出資金，債權人獲債務人給予一項換股權：若債務人的業務於日後蒸蒸日上，債權人可以選擇將其借出的資金轉換成股權，藉此分享債務人的業務盈利。但若債務人的業務日後出現虧損，債權人可以選擇不行使換股權，繼續作為債權人，不承擔債務人的投資風險，要求債務人借多少、還多少。總括而言，於行使換股權前，可換股債券讓債權人可以「輸打嬴要」。

當初七十小姐問我「借錢」，很明顯她是想進行債務融資。不論她買的房子是否升值，我都不會享有投資的回報，也不會承擔投資的風險。借10萬元，便還10萬元，如此簡單罷了。當時，我腦海中也閃過七十小姐是否會邀請我擔任其投資伙伴的可能性，但當然，她要求進行債務融資，我便沒有克意追問下去。我也想過是否要求七十小姐進行類似「可換股債券」的安排，但這麼多年朋友，這樣的要求有點太過 commercial了，沒有理由樓市跌就要她還錢，樓市升我就要分杯羹……咁樣對朋友? 哈哈……算吧……都係不要想了。

Methodology of writing our book

Content-wise
興雷漢蒙律師說：「好似寫招股書咁，寫嗮出黎先！」

Project-management-wise
七十：「我間屋用黎做war zone下星期六來我家困獸鬥，寫不完不准走。」

我需要啟蒙老師

我需要啟蒙老師
S 律師

我是一個不懂主動發掘新事物的人。記得小時候，自己沒有投資的概念，媽媽把自己的零 用錢拿了去炒股票，自己完全不知道。自己在股票市場上賺到第一個二千大元，並不是我自己落盤的，而是娘親幫我買入一手匯豐、其後幫我賣出，中間賺了二千 元，才開始知道有股票這回事，才知道可以從炒股票中獲利。那時，是1999年，當時我19歲。

當然，當我「發現」了一種新事物後，很多時我能夠主動去繼續鑽研、深究，有時更可能超越促使我發現新事物的「啟蒙老師」。自娘親幫我從匯豐賺了二千大元後，我開始設立了自己的股票戶口。於1999年至2000年期間，正是網上理財開始流行之時，我便開始在網上買賣股票 (在這裡也要強調，我之所以懂得用網上理財，並非我自己主動去發掘的，而是皆因我找暑期工時誤打誤撞獲某間大銀行聘用為「網上理財大使」，負責向客戶推介新設立的網上理財才懂得的)。在過去10年，我在股票市場撈到的錢可算是不少，2004年的賭業股熱潮、2006年 – 2007年的股市大牛市、2009年趁匯豐跌至33元後掃貨，至今我仍很多謝我媽媽這位股票啟蒙老師。

話說回來，我仍然是一個不懂主動發掘新事物的人。雖然我在股票方面都可以說是有點心得，但對於近年流行的股票衍生工具，例如窩輪 (warrants)、牛熊證等可以獲取巨額利潤的投資工具，卻是一竅不通 (或許這是好事，至少我沒有走去買迷你債券)。至今，我仍然集中買賣最傳統的股票，皆因，我還沒有遇到買賣股票衍生工具的啟蒙老師。

除了股票，我一直對物業市場也不甚了解，所以在2009年前也沒有留意太多樓市、樓 價等事宜，在街上走過物業代理的店舖時也不望一眼。但在2009年，另一位啟蒙老師出現了，她令我開始踏足樓市，並開始去了解物業市場。七十小姐如何讓我 「勇敢」地把自己的資金投放這個我從來沒有接觸過的物業市場，便要從一餐飯說起........

Plot of our writing

嘿嘿。
律師交了他的第一篇稿，我明天會刊登在這裡。
有人會話：「咁睇呢到咪得囉洗咩出書呀？」
well 遲d你就知。

Purposes of our writing

我與律師約法三章，把我們投資收租物業的故事結集成書。

為什麼不？

故事本身不尋常；買樓和投資是熱門話題；我們有能力提供法律及實務資料，還有，我們文筆不錯，詞能達意。

我開宗明義，這本書有四大不同層次的目的：一，記錄我們這個投資收租物業的故事；二，提供投資收租物業的流程和法律資料；三，提供各流程細項的checklist；四，成為在香港投資收租物業的參考文獻。

我已經動筆了，我們今晚開始談版權的問題。好好好。

而且，看到了嗎？我已經開始marketing了。嘿。

（我好認真的，我在看土地法例呀。你知道香港土地是屬於誰的嗎？）

開心。買樓 唔開心。買樓

快中秋節了，我品嘗的香茗卻是英國的伯爵茶。香港中環置地文華酒店內的MO Bar，午後陽光穿過玻璃簷廊，在地上照出一列列整齊的七色彩虹。

電話響起，是律師樓叮囑我過一會兒要上去交大訂，我唯唯諾諾。

律師樓幫我處理樓宇買賣的是一位中年男師爺。可能我舉止衝動幼稚，又或者看似好欺負，他往往以恫嚇的態度跟我說話。

我不喜歡跟這中年男師爺打交道。我打算再多坐一會兒才上律師樓去。我低下頭，一下一下地用銀匙攪動飄浮在紅茶上的檸檬。圓圓的檸檬在杯中轉來轉去，我便有點出神。

「我能夠順利地完成這一連串的交易嗎？」我問自己。我按了按眉心，calm down, girl。都怪我自己愛冒險。我其實蠻愛冒險。

談戀愛我唯心，知道time is not on my side, 應該為將來籌謀，但我縱容自己放肆，是故在愛情路上，我成天跌跌撞撞。

工作上如果覺得委屈，我話走就走，寧願獨自面對其後找工作的種種不安定。

旅行不買地圖不訂酒店，亂行。

而原來買房子我也可貫徹任性的作風，八月天霎時衝動購入大埔低密度住宅一間，兩星期前在堅島散步又覺得還是中區好，便立即約經紀看房子。看房子時又發然一間連約的單位座向景觀不錯，回報合理，便大筆一揮。

時為二零零九年十月初，按當時香港金融管理局的指引，銀行承造投資物業按揭，最多只能達樓價的八成半。我手頭的現金只足夠支付大訂（大訂+細訂=樓價一成），如此一來，我便要盡快把大埔低密度住宅賣出，套現現金支應負餘下的半成首期，再找銀行承按。

我吸一口氣，從手袋拿出碎粉盒。「魔鏡魔鏡」我對鏡中的自己微笑，「對著酸牛奶哭喪著臉，於事無補」我對自己說：「走，走去解決問題吧。」

我揚手結賬。一如既往，我今天挽的是一隻香奈兒手袋。

香奈兒，是個不甘向現實低頭的女子。如果她想要的，現成沒有，她就去創造。米撞黑的鞋子、晚裝長褲、穿上金鎖鍊的皮包肩帶、透過精準的化學公式所研製出來的香水、綑絲帶邊的羊毛外套......一切一切，如果現成的沒有，她就自己創造。香奈兒不會向現實低頭。

我也不會向問題低頭。走出置地，我甩甩手袋，大步大步向前走。

樓

樓宇買賣明明是一項微觀經濟行為，要樓價跌，要不增加供應，要不迄制需求。

但我們的政府來了一招宏觀調控。當然你可以說那是用宏觀手段來減少微觀需求。不過不是很奇怪嗎？我覺得政府不敢向地產商直接開刀（你唔係覺得限制發水樓係招下嘛），卻拿了用家和投資者來祭旗。懲罰性印花稅是增加交易風險（你不知道你會不會失業生病而要賣樓...失業生病要賣樓套現已經很慘，仲可能要比人罰），從而減少需求。

樓價是會跌的，但租金卻未必，因為我不認為市場存在很多因為業主要炒樓而丟空的吉屋--至少在我這一區。如果這區租金大跌，那麼香港很不妙。這區的租客很多是expat，expat 不來香港，哇。

又，下調銀行可承做按揭成數，即是說銀行少借了錢出街，亦是說貨幣供應萎縮？errrrrr

但銀行還銀行，財務公司是可以借多一些的--只要你願意多付點利息。去年的實戰經驗是，安信兄弟可做九成按揭，其中七成用 P+3(大概），餘下兩成利率更高。

話說回來，我真的不明白好端端為什麼要增加交易風險。為什麼不是干干淨淨的加印花稅並同時寬免首置印花稅呢？

投資車位

吾友近喜買車位投資。

我不駕車，對泊車需求一無所知，亦未能想像。但見以下文章道理分明，轉貼一下，以為他的參考：

閒話樓市：也談車位投資 by 阿勞

「投資車位」與「買樓收租」的主要分別有：

1. 車位入場費遠低於住宅,適合缺乏資金的長線投資者購買

2. 車位的雜費遠低於住宅,維修費則幾乎沒有

3. 車位的租賃流程比住宅簡單

4. 車位租客若然欠租,業主可向管理處提出終止租客及其車輛之使用權,但住宅不可以

5. 車位的升值潛力可遠遜住宅, 業主收入以賺取租金為主

6. 買車位著重收租回報, 但買物業著重升值潛力

7. 車位的流通量較住宅細

關於車位投資, 以下是筆者的意見：

1. 投資車位須考慮其屋苑位置、週邊客源及市場對車位的需求

2. 向經紀查詢關於車位所屬屋苑的歷史 ( 例：海逸豪園四五期車位較搶手, 黃埔花園第七及第十期車位需求較殷切, 何解? )

3. 車位是否容許非屋苑住戶購買?

4. 車位是否容許非屋苑住戶租賃? ( 若是的話, 則該車位更具投資價值 )

5. 必須清楚單位與車位之比例 ( 1單位：1車位 / 3單位：1車位)

6. 屋苑附近有沒有其他停車場競爭?

7. 親身前往停車場實地視察車位 ( 最好晚間視察, 以了解車位使用量 )

8. 建議沒車牌的投資者可帶一名有車牌的朋友或經紀實地挑選「好泊位」的車位

9. 單邊、車位闊落及四正無柱位的車位較售市場歡迎

10. 留意車位是否鄰近住宅入口、垃圾房、行車繁忙位置、昇降機

11. 車位屬有蓋車位還是露天車位

12. 若吼準車位的需求殷切, 可考慮購入「孖位」投資

13. 買家如欲購入自己居住屋苑的車位投資, 可考慮是否將車位入契以節省利息開支

14. 車位按息略高於樓按, 最高按揭金額為不超過估值的七成。有銀行祇借購入價的五成, 甚至不做連約買賣車位按揭, 得視乎銀行個別政策

15. 計算車位租金回報率時, 勿忽略每月管理費開支, 投資者須慎防經紀誇大「預期收租回報」

收緊非自住物業按揭成數

又係呢一招！

就係呢一招，攪到我年頭差d撻訂！

承峰呎價 8643 貴絕大埔

報載信和旗下的新峰五期呎價過八千五。哇天價呀，大埔咋喎。

我本來買了新峰三期，這些便是實境相。

過來人的我想說新峰真的不錯住。自成一角、實用（冇窗台）、冬暖夏涼（這跟樓宇排列規劃有關）、設施齊全(e.g. 有洗衣房)、保安好，shuttle 密，又近大埔墟，買餸吃糖水上教堂都便利。而且鄰居親切善良，有教養。我跟樓上太太說借她的家傭，太太笑說犯法的事她不幹。好，我鐘意 righteous 的人。

唯一不好就是三期那業主立案法團的白頭佬主席好管閒事，囉囉唆唆。我去洗衣服，他三番四次又哩又路，又用機電工程知識來嚇我，我這個惡人，當然不甘示弱，出言還拖。後來我跟他說：「好叻咩我搬啦！」他倒是呆住了。

Wai Lim 都喜歡新峰，說很有家的感覺。但那麼大的一間屋，抹地都抹死我。地段太靜，我試過蝸在家整整四日四夜沒有外出，餓了便叫外賣。我這個年紀，太簡靜無益，便搬回市區，何況，車，我一個人啫，家咩啫家的感覺。

但八千五蚊呎真係天價呀，搞不好屋子向那間山邊廟，有壞風水。

如果你想買這新峰五期，我誠意勸你把眼光放上點，三期，三期真的幾好。

按香港郵政通函郵寄服務之鄰里類型，市民分為 9 大類共28 種Mosaic類別。

阿魔術師講起通函郵寄服務，就等我介紹下啦。

香港郵政通函郵寄服務

http://www.hongkongpost.com/chi/services/circular/index.ht

想以簡易但具成本效益的方法發掘新客戶？「香港郵政通函郵寄服務」是一種針對目標區域而鎖定合適客戶羣的宣傳途徑，讓你無須貼上地 址，亦可將推廣訊息傳達到目標商業及住宅單位，接觸潛在客戶。最重要的是，市場研究*顯示消費者對這種隨時可供翻閱的推廣通函甚為接受，令宣傳訊息更易傳 達。

* TNS宣傳媒體喜好調查，2005年10月

「香港郵政通函郵寄服務」可從多方面助你推廣業務

• 提升公司及產品在區內知名度
• 吸引店舖人流
• 派發產品目錄、試用品或優惠券，從而增加銷量

「香港郵政通函郵寄服務」設有兩種選擇，讓你以不同形式鎖定目標地區投寄宣傳郵件，準確出擊。

1. 標準通函郵寄服務：助你投寄到目標區域的住宅或商業 單位
2. 特選通函郵寄服務：利用準確的鄰里類別篩選工具，鎖 定目標住戶按區域需要選擇投寄對象(鄰里類別是以政府數據資料作基準，配合先進群集分析技巧Mosaic*制定)。

我在大埔收到的通函宣傳刊物跟這兒的不同。為什麼？因為在香港郵政通函郵寄服務之鄰里類型，分了9大類共28 種Mosaic類別。

九大類：1. 天之驕子 2. 豐衣足食 3. 中產階級 4. 舊區鄰里 5. 人煙稠密 6. 居屋逍遙 7. 眾口基層 8. 公屋社群 9. 黃昏歲月。

詳情：
1. 天之驕子

* 享有高級尊貴生活的富裕家庭 佔香港家庭的8.59% (類別A01-A04)

天之驕子組別代表著香港最富裕的家庭。他們居住在由豪宅、新式高級寓所或低密度房屋組成的最富有區域。他們在家庭收入、物業價值和職業成就方面均遠遠超出其他組別。他們大部分是成功的商界行政人員，在財經、服務和公共部門任職專業或高層管理職位。 該組別中的人們絕大多數都接受過大學或專上教育，對自己的生活工作充滿信心。他們活躍於投資市場，對自己的退休和孩子的教育有著周詳的計劃，亦喜歡閱讀英文報紙。 與其他組別相比，他們擁有更多的汽車和高端影音設備，而且亦更多到外國旅行。

* 類別A01 優越富裕
居住豪宅的最富裕本地和外籍人士家庭

佔香港家庭的1.06%

優越富裕類別是最富裕的商界人士家庭，他們居住於低密度區域的昂貴別墅，例如壽臣山、淺水灣和山頂。他們是香港家庭中的最富裕的1%人士，家庭入息中位數超過104,000港元，遠高於香港平均水平。

這個類別中大多是已婚中年人士，擁有大學學歷，家裡有年幼的孩子。他們中有六成人是非華裔人士。其中一些人居住在所屬公司提供的寓所。在工作中他們一般佔據財經界、政府和專業服務機構的高級行政人員和管理人員職位。

* 類別A02 成熟富有
居住理想大宅，成熟穩重、事業有成的家庭

佔香港家庭的1.38%

成熟富有類別是一群生活在擴展和核心家庭裡享受著富裕生活方式的中年人士。屬於次富有的家庭，他們家庭入息中位數是87,000港元。他們擁有的居所位於摩星嶺道、渣甸山、寶馬山道一帶，部分在牛津道。 這一類別包括擁有高等或大學學位教育的成功人士，他們在金融、政府和專業服務機構的高級行政人員和管理人員職位工作，或擁有自己的公司業務。相比起優越富裕類別，這一類別多是本地華人，他們家中亦有更多學齡兒童。

* 類別A03 專業精英

居於高尚住宅的單收入及雙收入專業人士家庭

佔香港家庭的2.22%

專業精英類別是一群注重事業發展的人士，一般年齡在35-44歲之間。許多家庭都是有雙份收入的夫妻，或者是在專業工作中有高收入的單身一族。他們的家庭入息中位數為62,000港元，主要在高級的鄰近市中心區域居住，例如畢架山花園、廣播道和加州花園等。大約一半人仍有按揭負擔。 該類別中大多數是已婚夫妻，有著大專以上學歷，是白領專業人士、經理和行政人員。他們中有孩子的家庭較少，而且大多數家庭都是核心家庭。

* 類別A04 新晉貴族

居住在優質的現代新型屋苑、重視生活品味的中層管理人員

佔香港家庭的3.92%

新晉貴族類別屬於年輕富有家庭，他們既努力工作亦盡情享樂。家庭入息中位數是51,000港元。他們大多數人有按揭，居住在新發展地區的高層屋苑，例如海怡半島、麗港城和維港灣等。這些住所均靠近交通中樞，並配有完善的會所設施。

這些家庭中多為已婚夫妻，家中有一位或未有孩子。他們約4成半人未到40歲。他們受過大專以上教育，正在向管理層和行政人員職位發展。

2. 豐衣足食
* 生活優哉游哉的夫婦及已婚家庭

佔香港家庭的6.56% (類別B05-B06)

豐衣足食組別代表著香港排列次富有的家庭。他們居住在市區的私人寓所，享有舒適的生活環境和便利交通。其中一些住所還配有現代的會所設施。 豐衣足食組別中的人們大多數都接受過大學或專上教育，並擁有良好的職業。他們都是行政人員、經理和白領專業人士。他們的收入和富裕程度均高於一般水平，讓他們能夠擁有中上階層的生活方式。他們努力工作亦盡情玩樂，而且亦活躍於投資市場。

* 類別B05 富足家庭

居住在優質私人屋苑的中年父母及子女

佔香港家庭的4.15%

富足家庭類別代表著居住在中上階層社區，已有孩子的中年已婚夫妻。他們大多數受過良好教育，從事收入不菲的白領專業人士、經理和行政人員的工作。他們居住在舒適的地方，如百福花園、美孚新邨以及在堅道和般咸道上面的一些80年代所建的樓宇。他們的家庭入息中位數為38,000港元，其中有一半人經已擁有自己的物業，而且無按揭負擔。該類別中的父母為他們的學齡子女提供良好教育，而且他們享受著舒適穩定的家庭生活。

* 別B06 青年才俊

居住在舒適市區單位的年輕單身一族及夫妻

佔香港家庭的2.41%

青年才俊類別是住在較新的市中心居所的新婚夫妻和小型家庭，交通便利。他們居住環境舒適，

如英皇道的康澤花園、黃埔花園第1-12座以及荔景的盈暉臺。他們之中有四分之一人的自住樓房仍在按揭中。該類別的人們比起一般階層和中上階層都要年輕，他們當中單人居住的比例最高。他們有高中或大專以上學歷，在金融、製造或服務業從事收入不錯的職業。他們的家庭入息中位數是30,000港元。

3. 中產階級

* 擁有穩定職業及受過良好教育的中產家庭

佔香港家庭的15.46% (類別C07-C10)

屬於中產階級的人們比一般的家庭都較為富裕。他們中許多人是經理、白領、中層公務員或紀律部隊人員。他們均接受過良好教育，入息亦較平均水平高。 他們的居所在毗鄰市中心的私人發展區域或政府宿舍。他們中過半數人仍有按揭負擔，這就可以解釋他們為什麼往往都努力工作，還要盡量減少非必要支出。

* 類別C07 樓按一族

居住在鄰近市區新型屋苑的年青置業家庭

佔香港家庭的5.27%

樓按一族類別中大多數是年輕夫妻和家庭，居住在臨近市中心的新型屋苑裡。他們中許多人都有高等院校或大專學歷。他們從事服務、製造或社區行業的白領工作。 他們的家庭入息中位數較高，為33,000元。該類別的人們居住在新發展近郊的屋苑，包括屯門的浪翠園、東涌的藍天海岸和東堤灣畔等。約71%是新的按揭購房業主，所以他們需要努力工作並盡量減低日常的非必要開支。

* 類別C08 公僕家庭

居住在政府宿舍的公務員家庭

佔香港家庭的1.01%

公僕家庭類別是居住在政府宿舍的公務員家庭。他們大多數是在香港警察、消防和懲教處服務的中層紀律部隊人員。 他們的家庭入息中位數是30,000港元，生活在工作地點旁邊的宿舍區，如西區已婚警察宿舍、屯門的青山政府宿舍以及薄扶林消防員已婚宿舍等。他們的低租金使他們對比其他中產人士有更多實際可供使用收入。

* 類別C09 中產小康

典型中等收入的學童家長和業主

佔香港家庭的5.56%

中產小康類別由發展中及已擴展的家庭組成，他們居住在一般市區私人屋苑，有著穩定的生活方式。該類別中的父母均為四十多歲，家中的小孩正在上小學或中學。他們許多人都從事製造和服務業的白領或較好的藍領工作。他們的家庭入息中位數是26,000港元. 該類別很多在十年前遷入新市鎮，購買了德福花園或荃灣的荃景花園、海濱花園等。他們是香港典型的中產家庭，由於居住空間有限，自然地他們亦以小家庭為主。

* 類別C10 安居樂業

擁有物業多年及成年子女已遷出自住的年長家庭

佔香港家庭的3.62%

安居樂業類別是指在靠近市中心安居多年的年長家庭。他們當中大多數家庭中的成年子女經已搬走，或者是五十多歲的父母核心家庭。他們居住的屋苑包括北角的健威花園、土瓜灣的偉恒昌新邨以及荃灣綠楊新邨等。 他們大多數人的居住物業沒有按揭負擔。當中有一些人是高中畢業，從事製造和服務業的白領或較好的藍領工作。他們的家庭入息中位數是$24,000.

4. 舊區鄰里

* 居住在舊市鎮和偏遠郊區的家庭

佔香港家庭的11.45% (類別D12-D15)

舊區鄰里組別居住在城市附近的舊市鎮或郊區。他們大多數人都是高中教育水平，從事藍領或初級白領的工作。 他們的收入往往低於平均水平，而且比其他人更加謹慎開支。

* 類別D12 舊域空巢

擁有樓齡較大的細單位業主或租住舊區人士

佔香港家庭的2.18%

舊域空巢類別中有年輕夫妻、單身一族，亦有子女已長大離家的中年父母，他們喜歡小市鎮的舊式保守生活方式。他們大多數人受過高等教育，從事文職、服務行業人員或店舖銷售人員等工作謀生。他們的家庭入息中位數是23,000港元。 這些家庭居住的地方包括沙田的排頭邨、東涌的下嶺皮、或西環的舊街市。他們的家庭人數不多，而且多數是沒有按揭負擔的屋主。

* 類別D13 工友街坊

居住在舊社區單位的藍領業主及合租人士

佔香港家庭的4.62%

工友街坊類別的人們都居住在舊的市中心工業區，從事製造、建築和操作等行業的藍領工人。他們家庭入息中位數是15,000港元。他們的居所與工作地點很近，如西環的均益大廈、北角的東發大廈、元朗的元發樓、以及荃灣街市街附近。 這些居民中大多數人都是40至50多歲，有自己的小家庭。他們中六成五人有自置物業，無按揭負擔。有些業主分租他們的單位，因此與其他類別相比會有更多合租人士。

* 類別D14 近郊居所

居住在近市郊較佳屋苑的中等收入家庭

佔香港家庭的3.78%

在近郊居所類別中，大部分家庭都有年幼兒童或青少年。該類別家庭的父母大多高中畢業，從事白領職位或較好的藍領工作。他們的家庭入息中位數是 17,000，能夠在市郊負擔低密度的舒適居所，如錦田的村屋、荃灣的白田壩邨等。 這些居民中有一半都是沒有按揭負擔的屋主。由於市郊房租低廉，租屋的居民亦能過著無憂無慮的舒適生活。

* 類別D15 傳統鄉郊

居住在偏遠鄉郊的傳統擴展家庭

佔香港家庭的0.87%

傳統鄉郊類別由偏遠村落的原居民夫妻和家庭組成。當中，有長者亦有年輕人，他們在農村地區過著簡單的生活。他們大多數人教育水平低，大部分是工匠、機器操作人員或非技術工人。 基於他們的低收入工作，這類別的家庭入息中位數是14,000港元。他們當中有許多家庭都擁有自己的房屋，而租屋人士會選擇這些區域中租金低廉和生活安靜的房子。他們住在人口密度較低的地區，例如新界、以及離島如長洲、坪洲或南丫島。

5. 人煙稠密

* 生活在高密度市區及著重預算的家庭

佔香港家庭的9.86% (類別E16-E17)

人煙稠密組別的人們生活在香港最繁忙和高密度的零售商貿活動集中地。他們的典型居所是位於主要大街上較小型的樓宇單位，有著密集的交通流量，便利的交通以及餐廳、商店和娛樂場所。該組別中說普通話和中國其他地方方言的人較其他組別多。 這些居民大多數是年長的小家庭，或是搬出父母家庭獨立生活的年輕單身一族。

* 類別E16 實際為尚

居住在繁忙鬧市的中等收入居民

佔香港家庭的4.71%

實際為尚類別中有單身人士、有夫婦、亦有家庭，他們享受著城市中心區域便利多樣的生活方式。他們中有在該社區生活多年的家庭，亦有剛搬出父母家庭獨自生活的年青人。他們中大多數人都是高中畢業，從事白領、服務行業人員或店舖銷售等工作，他們的家庭入息中位數是17,000元。他們當中約有一半人是在同區生活和工作。 該組別人士分佈在繁忙的市區，如九龍城的衙前塱道、中環的荷里活道、西環的建益大樓等。他們居住在私人樓宇，通常已完全擁有或者租住居所，故此沒有按揭負擔。

* 類別E17 節省開支

居住在擠迫市區的低收入合租人士和小型家庭

佔香港家庭的5.14%

節省開支類別反映出生活在高密度城市環境之中的低收入家庭的生活狀況。他們中有三分之一需
要與其他家庭合租公寓。當中以中年人和獨身長者居多。他們教育水平不高，大多數從事批發、零售和貿易活動，例如做店主、店舖銷售或流動小販的工作。他們的家庭入息中位數是 $11,000.該組別中說普通話和中國其他地方方言的人較其他組別多。他們分佈在旺角的上海街、花園街、石硤尾或深水埗一帶。

6. 居屋逍遙

* 住在市區及市郊居屋單位的中低收入家庭

佔香港家庭的16.22% (類別F18-F21)

居屋逍遙組別是居住在政府資助屋苑的中下階層家庭。他們有些人居住在新市鎮區域的資助出售單位，有些租住在高檔的公共屋邨。他們中許多人是年輕的學童家長，家中有學齡兒童或已成年子女，亦通常和他們年長的父母一起生活。 他們大多數人經已完成高中教育，收入中等。他們在不同行業工作，如從事白領、店舗銷售員和服務行業人員等。

* 類別F18 新晉父母

購置優質資助出售單位中的年輕夫妻家庭

佔香港家庭的6.74%

新晉父母類別的人們在政府資助的新建屋邨中過著舒適的生活方式。許多家庭的屋主都未到35
歲，是家中有著幼兒的年輕夫妻。他們集中居住在將軍澳的安寧花園、東涌的裕東苑、筲箕灣的愛蝶灣及油麻地的富榮花園。這些高中畢業學歷的年輕家庭入息中位數是24,000港元。他們大多數人從事白領、文員、服務行業人員或店舖銷售人員，但由於他們的按揭負擔較輕，所以他們實際可供使用的收入亦較多。

* 類別F19學童家長

擁有新市鎮資助出售單位的學齡兒童家庭

佔香港家庭的5.47%

學童家長類別的人們擁有資助出售單位，家庭中在學兒童比例較多。約5成人沒有按揭負擔，他們購買新市鎮的資助出售單位為多，例如屯門的兆禧苑和將軍澳的欣明苑。這些樓宇中包括超過十年的資助出售單位計劃的居屋。這些家庭大多數沒有按揭負擔。 該類別多為高中畢業的中年人。他們的家庭入息中位數是20,000港元。他們從事白領、藍領、服務行業人員 或店舖銷售人員等工作。

* 類別F20 穩步中年

擁有原資助出售單位按揭的成熟家庭

佔香港家庭的1.41%

穩步中年類別的家庭中不少有青少年或已長大成人的子女，他們在資助出售屋苑中已穩定生活了
很長一段時間。許多成年人都只有小學教育程度。他們從事的職業包括白領、機器操作員或店舖銷售人員，家庭入息中位數是21,000港元。 該類別中的居所分佈在一些「租者置其屋」計劃中的舊資助單位，如黃大仙的竹園北邨和鳳德邨，或香港仔的華貴邨等。部分家庭以他們的公屋交換購買這裡的資助單位。

* 類別F21 擴展家庭

租住市郊資助出售單位的擴展家庭

佔香港家庭的2.60%

擴展家庭類別的家庭中有長者、父母和子女三代同堂，居住在市中心附近的資助出售單位。他們的居所包括馬坑邨、橫頭磡邨、小西灣邨等。 他們大多數只有小學畢業教育程度，從事工匠、機器操作員和裝配工人等。他們的家庭入息中位數是16,000港元。其中包括一大部分人是獨居長者。

7. 眾口基層

* 居住在公共房屋的一般家庭

佔香港家庭的10.62% (類別G22-G23)

眾口基層組別代表著生活在市區或新市鎮區大型公共屋苑裡的一般家庭。許多家庭是父母、孩子和長者一同生活。該組別中大部分是年輕人和青少年。組別中的成年人教育程度相對較低，他們大多數人在製造、批發和建築界工作。較年輕的則從事店舖銷售員或初級辦公室人員的工作。他們的收入低於一般水平。他們的居住單位由政府管理及擁有。在公共屋苑之中，這些居住單位的租金相對較低。部分屋苑設有小型購物中心以及超級市場、街市、幼稚園和臨近的巴士站。

* 類別G22 供書教學

住在鄰近交通樞紐公共房屋，擁有年青子女的藍領階級

佔香港家庭的5.56%

供書教學類別是典型居住在中低收入公屋的普通家庭。該類別家庭中大多數都有青少年子女，故這些屋苑提供更多社區活動空間。超過一半人屬「租者置其屋」按揭購房人士，三分之一則以低價租住屋苑。該類別中包括資助單位和較好的公屋。 這些屋苑鄰近交通中樞，便於居民上班，其中包括深水埗的富昌邨、沙田的顯徑邨和東涌的逸東邨等。他們大多數只有小學畢業水平，從事工藝人員、機器操作員、裝配工人或其他藍領工作等。他們的家庭入息中位數是16,000港元。

* 類別G23 升斗市民

與年幼子女住在新市鎮公共房屋的的工人家庭

佔香港家庭的5.06%

升斗市民類別的父母靠低收入來撫養家庭中的學齡子女。他們居住在新市鎮的大型公共屋苑，如
將軍澳的厚德邨、東涌的富東邨、寶琳的寶林邨、天水圍的天瑞邨等。當中大部分是租戶。 這些地區地域廣闊，有便利交通直達市區。大多數公共屋邨均有小型購物中心、街市、超市和各種店舖方便居民。

8. 公屋社群

* 居住在公共房屋的低技術年長家庭

佔香港家庭的9.74% (類別H24-H26)

公屋社群組別代表經濟較差的家庭。這些家庭普遍受教育少，收入低。 這些家庭中的成年人大部
份僅完成小學教育。他們從事低技術的工作，如服務行業和商店工人、工匠、體力勞動者和建築工人等。組別當中亦有大部分是學生和家庭主婦。 由於實際可供使用的收入不多，他們的活動範圍主要在他們居住的屋邨內，或鄰近的社區。在這些社區裡，為年輕人和退休長者而設的社區活動很廣泛。屋邨屬政府所有，租金低廉，生活環境亦相對較擠擁。部分家庭領取社會保障援助。

* 類別H24 偏安斗室

居住在新市鎮公共屋苑的低收入核心家庭

佔香港家庭的3.24%

偏安斗室類別是八十年代遷入新市鎮的一群，是公共屋邨的租戶。他們低教育低收入，主要從事工藝人員、機器操作員和其他藍領工作。

* 類別H25 勞工家庭

居住在新市鎮和近郊公共屋苑的中年藍領家庭

佔香港家庭的2.61%

勞工家庭類別的家庭中大多數家庭成員都是勞工一族的低收入人士。他們大多數從事製造業的藍
領工作。這些人們一般在新市填發展初期便遷入新界居住。 他們大多數是子女成年已遷出的父母，或與子女一起居住。他們的居所在牛頭角的樂華邨、荔景的祖堯邨、彩虹的彩雲邨等。

* 類別H26 落地生根

住在偏遠舊式公共屋苑的低收入擴展家庭及長者

佔香港家庭的3.89%

落地生根類別是香港的低收入擴展家庭。他們教育水平低，從事製造業或批發業的藍領工作。他們一般是高年齡段人士，許多長者與他們已長大的子女一起生活。 此地區多是七十年代遷入的一群。大多已變成舊區中心住宅，與新型公共屋邨相比生活條件較差。這些家庭分佈在鴨脷洲利東邨、香港仔的華富邨以及黃大仙的橫頭磡邨。

9. 黃昏歲月

* 居住在舊式公屋社區的貧困長者和退休人士

佔香港家庭的10.96% (類別I27-I29)

黃昏歲月組別主要包括退休人士和老年人。他們大多數未受過任何教育，亦沒有任何技能。他們絕大部分人都居住在政府早期所興建的公屋內。 他們曾經從事過的職業包括體力勞動者、工匠、製造業或建築工人。這些區域中的長者活動範圍有限，大多數靠社會保障金和家庭福利金為生。 這些公共租金樓宇裡的居住條件相當惡劣擁擠。這些房屋大多數是在上一世紀的70到80年代所建。

* 類別I27 群居老人

住在舊式公共屋苑的低收入老年家庭和長者

佔香港家庭的4.19%

群居老人類別是一群老人家庭，他們生活在長者佔多數的公共屋邨。他們的居住區在60年代建成，生活條件擠迫簡陋。這些居民很多是年邁、經已退休或者靠體力勞動或無技術工作賺取低微的工資。 他們居住的區域分佈在長沙灣的蘇屋邨、黃大仙的坪石邨及黃竹坑邨等。

* 類別I28 老有所依

住在舊式公共屋苑的低收入擴展家庭

佔香港家庭的3.64%

老有所依類別中的老人家大多數都經已退休，和他們經已長大的子女在七十年代落成的舊公共屋邨裡共同生活。他們要有較大的住所去容納較多的家庭人數。由於低教育水平，家庭成員多數從事藍領或體力勞動工作。 他們的居所分佈的區域包括如長沙灣的麗閣邨、石硤尾的白田邨以及黃大仙上邨等。

* 類別I29 擁抱夕陽

住在舊式公共屋苑，已退休的低技術單身長者

佔香港家庭的3.13%

擁抱夕陽類別反映的是居住在非常破舊擁擠的公共屋邨、生活條件惡劣的單身老人的生活方式。
這些居民經已退休或是從事體力勞動、小販等工作。他們的住所一般分佈在黃大仙的竹園南邨、石硤尾邨和牛頭角下邨。

包租婆

識話人唔識話自己。我租屋時會話業主唔自動自覺發收據，到我收租，我咪又一樣唔記得要俾收據租客。。。

七十危危乎房地產信託基金

小試牛刀，如果這筆投資處理得宜，我們何妨不想想發起一個私募房地產信託基金，為未來籌謀？

夜籣人靜，我隨便brainstorming 一下：

1. 基金要用private equity trust 的形式建立。在書仔中要開宗明義列明基金的objectives；
2. 要有議事規則，會議adjourn以後吹水一律不予正視；
3. 股東彼此必需是摯友，並且品格高尚；
4. 要有反敵意收購條款；
5. 派年息之餘須為基金保留一定資本，一來作日後投資本金，二來作備用現金回購要求退股之股東的股份；
6. 每月/季舉行knowledge-sharing sessions，由股東或嘉賓主持，分享自己領域知識，既可凝聚情誼，又何增進知識。
7. 可加入社會責任原素，例如把「眾人的傘」這個概念引入中環。