星期六, 1月 29, 2011

Can you be a landlord?

1
A. 我喜歡運用我的管理和組織能力
B. 工作以外我不願意負擔更多的責任

2
A. 我願意負擔波動的利息支出
B. 我寧願每月支出洗費是固定的數目

3
A. 我有能力獲得樓宇按揭貸款
B. 我覺得我難以獲批貸款

4
A.我有足夠的現金支付首期
B. 我身無分文

5
A. 我為未來投資
B. 我喜歡及時行樂

6
A. 我願意承擔物業維修的責任
B. 物業維修對我來說很煩瑣

7
A. 我想自己的資產增值
B. 我希望盡情消費

8
A. 我每月負擔自己的帳單卓卓有餘
B. 我是月光一族

9
A. 我滿意目前的工作
B. 在未來幾年裡,我可能會轉工轉行甚至創業


10
A. 我收入穩定
B. 在未來幾年裡,我可能有被裁員的風險

11
A. 如果我面臨財政困難,我相信我的夥伴/家人/朋友會伸出援助之手
B. 如果我遇到任何財政困難我沒有人依靠

12
A. 我願意/計劃 settle down(如:結婚,生孩子)
B. 我想自由自在

A 的答案愈多,表示你愈有能力成為 Landlord

開心買樓 不開心買樓


星期五, 1月 28, 2011

女人是水造的

我跟我媽說我年紀大了,身體叫我要多喝水。媽說:「車你好日都唔番黎點有湯水飲呀!」

氣靠人不如靠自己!(哇我今天對湯水的需求,正如當年在東京念書時對中國菜的需求呀,強烈得要披荊斬棘。)

我引導我媽和我一起設計獨居女子的簡單文火燉品。有以下數項:
  1. 紅棗黨參北茋雞蛋
  2. 川貝雪梨
  3. 菓無花菓
  4. 黑糖薑
媽媽找出我小時候給我燉燕窩人參用的小瓦盅來,我拿回家剛剛完成了第一道清燉湯水:紅棗黨參北茋加蜜糖。

實在太好味了。

我很想自己燉蛇王芬那些燉湯。蜜瓜花膠響螺烏雞呀都是我喜歡喝的燉湯。但一人分要怎樣買材料呢?我認為都有辦法的,容我請教一下飲食界老行尊們。

一個人用小瓦盅燉湯水,那個事前事後的logistics最緊要簡單。simple steps -> fruitful product 是最好的reinforcement。

南北杏太瑣碎,清洗時容易漂走,NO;果皮白菓要搣衣,NO。紅棗去心可以一次果搣一大堆然後存起,Okay 啦。

小瓦盅夠小,易清洗,太完美了!

可能因為窮,我突然覺得應該多在家做菜。所以一瞬間我已經用信用卡 reward dollars 換了電燒烤盤、電烤箱及電蒸籠。新年後應該到手,那麼當年桜花寮 的ソニア可以出山了,嘿。

交完稅d reward dollars 應該夠我換多個抽濕機...... 萬惡的薪俸稅!

茉莉花革命在埃及

揭開面紗,美麗的埃及女子,濃眉大眼,輪廓分明。

但你說這會是天安門的重蹈覆轍,還是天鵝絨革命的浴火重生?

方中信

他似clinical psychologist 多過精神科醫生囉。不過這個心理學家是中大訓練的。

星期四, 1月 27, 2011

飲食

原諒我,我真不知菜價。原來半斤豆苗要十八蚊,而半斤豆苗倒扣起來只有小半碗。 :-O

年紀大了,我的身體要求我多喝水。我這兩星期每天喝足八杯水。

年紀大了,我的身體要求我少吃檸檬。我這兩星期買檸檬飲品要求只下一片檸檬。

傾聽自己身體的需要,順其道以行,事事有時。

星期三, 1月 26, 2011

何東 何鴻燊

報章雜誌喜歡把何鴻燊一家與李嘉誠李兆基家族等齊。然而如過你對何東略有所聞,你便知道何鴻燊一支確是名門之後。

何東在香港的影响遼遠寬闊,早些時候社會討論骨灰庵提及的昭遠墳場,便是何東家族的家族墳場。大學裡以何東家族命名的建築物,自是不在話下。

今天報章雜誌幫助讀者偷窺富有人家怎樣爭身家,三十年前亦舒已經帶讀者進入爭身家的現場,媒介是一個名叫喜寶的女子。

你有讀過【喜寶】嗎?

星期一, 1月 24, 2011

地產霸權

我由大角嘴走到旺角走到花園街,晚上八時十五分,那間著名的冷鋪打烊了。但我那硬頸的性格回來了,我哭哭啼啼的日子已過去了,所以我踏著我的melissa slingback jelly shoes,走到太子聯合廣場。

毛冷鋪消失了,是因為我們不再打毛線,還是捱不住貴租呢?

星期六, 1月 22, 2011

小惡魔

小惡魔好久沒出現了我對自己說:「久違了手套的小惡魔。」

1. 我跟醫生說編織有助平靜情緒,問他可有推而廣之的想法。他errrr了一輪,我頓悟:「丫我知啦那些obsessive compulsory disorder 的病人不適用。」

2. 上書局打了一會書釘,書說:「就像有人放火燒你間屋,救火才是正經,難到你丟下房子去追賊嗎?」又頓悟,是呀我的心受傷就應該好好療傷,追憶有咩好追呀。

3. 蕭公子那單IPO是雞場,原來本招股書有揭載養雞這門生意的流程。哇原來招股書咁多野睇!

星期四, 1月 20, 2011

knitting for someone in the winter

Knitting in this winter is becoming a therapy thing for me.

I knit and I expose myself to that piece of information which has sidetracked me. Alone in the dark but I am able to stand up and to quest for the little source of light.

I knit and I calm down. My processors are slowing down. Yes, it is somehow similar to a rocking chair.

星期六, 1月 15, 2011

開心。買樓 唔開心。買樓

2009年11月2日

我向朋友開聲借錢,事前的考慮包括對方的貸款能力及貸款意願。蕭公子是我的其中一位開聲對像。蕭公子職業高貴,他的貸款能力無用置疑;他從大學已經開始投資,我相信他能夠明白我的處境。

我約他在何文田街的那間黃色西餐廳見面。我在麵飽羅宋湯牛扒三文魚之間向他說出我面對的問題,他默默聽著我說,不時皺起眉頭。每當他抬起眉來,我便垂下眼睫毛。我知道我做了湖塗事。

送我回家時他開著車,大家都不著聲。But the silence was comfortable。我時常一言不發,呆想上好一會兒,認識我良久的蕭公子亦非常明白我的動靜及習慣。此刻我便在思考向蕭公子要求借錢為我自己的物業投資項目來融資,是否公道。

公主落難,白馬王子騎著白馬趕來,臨在於公主床前。白馬王子情深一吻,公主便醒來,花兒在笑鳥兒在歌唱。但慢著,我不認為我的故事是這樣的。

我比較覺得自己是一個硬闖世界的花木蘭,在遇見危機時,有一位白武士來拔刀相助。情形彷若商業的白武士,向一間垂死的公司提出收購。在收購後,白武士加入公司管理層,拯救企業,重震聲威。

我投資收租的物業單位座向良好,租金回報理想。左看右看都是一盤好生意。只是我這 chairlady 籌備不足,周轉不靈。這樣,我何不做為項目應該引入投資者,並和投資者共享回報?

開心。買樓 唔開心。買樓

2009年10月23日


今天是我的生日,我穿一條嫩粉紅玫瑰花裙,坐在一群我不認識的男男女女中間,慶祝我的生日。有人為我舉行了這個生日會,這個人送了我十一支香檳玫瑰。

玫瑰,令我想起小王子的故事。小王子在自己的星球擁有一支很麻煩的玫瑰。當小王子離開自己的星球,來到地球看見一田野的玫瑰後,小王子起初非常驚訝,因為原來玫瑰花,處處皆是,這樣子自己的玫瑰便不是獨一無二。但其後小王子明白縱使所有玫瑰看起來一模一樣,但對小王子自己來說,他那朵是最重要的,因為他愛自己的那朵玫瑰。

愛情,有能力令一樣 homogenous 的人事物在一個人心中變得 unique。我的生日,其實只不過是三百六十五個日子的其中之一;我,其實只不過是中國華南億萬個女人之一;這個生日會,只不過是n那麼多個飯局之一。在喧嘩笑鬧之間,我突然有一種冷靜。

在我突然冷靜的時候,那邊廂香港金融管理局亦出手為樓市降溫:

香港按揭證券有限公司(按揭證券公司)於今日(2009年10月23日)宣布就按揭保險計劃之合資格準則作出若干修訂。

按揭保險計劃自1999年3月推出以來,已協助超過65,600戶家庭以低首期安排自置居所。近日,豪宅房地產市場呈現樓價大幅攀升,按揭證券公司認為按揭保險計劃需加強風險管理,作出適當的調整。按揭證券公司決定就按揭保險計劃的按揭保險合資格準則作出下列修訂:

a)  按揭成數由70%以上至90%的貸款額上限下調至1,200萬港元;
b)  按揭成數由70%以上至95%的貸款額上限下調至600萬港元;
c)  按揭成數由60%至90%的貸款額上限下調至600萬港元。

  以上修訂亦適用於2009年10月21日推出的定息按揭計劃下之定息按揭產品。

  此外,按揭保險計劃下的租住物業按揭保險產品將暫時停止接受申請。*

「按揭保險計劃下的租住物業按揭保險產品將暫時停止接受申請」等同將租住物業之最高按揭成數由原來的85%下調至70%。換言之,我的那間連租約物業,現在需要預備最少三成的首期資金,亦即是首期所需資金增加了一倍。

上月,銀行尚能承造投資物業按揭多達樓價的八成半。支付大訂後,我手頭已經再沒有任何現金。如果不想撻定離場,我必需向別人借錢周轉。

---
* Source: http://www.info.gov.hk/gia/general/200910/23/P200910230283.htm

星期五, 1月 14, 2011

山上的會所

黃先生接手打理駿嶺會所的一間中餐廳,我吃了六樣點心,要逐一俾意見。

噢俾意見是我的強項,而我更指出除非翻新中餐廳裝潢,否則生意難有大突破;但中餐廳一經翻新,走 art deco 路線,我敢擔保口碑載譽,但些居於駿嶺山及在灣仔做生意的有錢人士,一定book 爆中餐廳。

不過到時客似雲來,有會有很多人手管理、操作流程以及服務的問題。

「嗯嗯」黃先生喜歡一邊開車一邊問我問題:「七十你現在的工作開心嗎?」

我嫣然一笑。

上次因為是蛇宴我沒有去,想必那些女孩子沒我這樣意見多多吧。

黃先生雖然是老闆兼老前輩,但看來他真的很想廣思集益呢。

星期二, 1月 11, 2011

SHISEIDO BENEFIANCE WrinkleResist24

唔關事,但我實在忍不住重溫這些漂亮動人的 Shiseido CM:



但要寫的是BENEFIANCE WrinkleResist24護膚系列:其實想寫這支令我在非常乾燥的這一星期尚裡能保持水潤肌顏的化妝水:

不知道大家用量最多的護膚品是哪一樣?我桃紅色梳粧桌上最快用完的護膚品是化妝水。有人叫這做化妝水,亦有人叫這做爽膚水。SHISEIDO BENEFIANCE WrinkleResist24 的這瓶叫 Balancing Softener。

我習慣洗面後用cotton pad 沾上化妝水,輕力但仔細地抹一次臉。洗面洗去皮膚表面的污垢,但一般不會洗去老化的角質--除非你每次都是用磨沙潔面用品來洗面,而用cotton pad 沾上化妝水,輕力但仔細地抹一次臉便能幫你抹走殘留在面上的老化角質。雖然坊間對此做法意見不一,但做了這麼多年人,自己的皮膚自己最清楚。當我懶惰省卻抹化妝水的步驟,一星期下來,皮膚真的黯啞了好些。

SHISEIDO BENEFIANCE WrinkleResist24 Balancing Softener 性質溫和,淡淡蘭花香氣,令人身心紓暢。早上起床洗面後一抹,彷彿有無盡花兒在我面前綻放,為我打氣;晚上就寢前洗面後再一抹,有若一顆小小白蘭從星空跌下,打落在我的眼瞼上。

我喜歡這瓶 Balancing Softener。

http://1-circle.blogspot.com

微小小說,都好好睇。

星期日, 1月 09, 2011

SHISEIDO BENEFIANCE WrinkleResist24 亞洲抗衰老座談會2011

至哉坤元,萬物資生。

不知道資生堂的名字是否由來有方,可溯本追源至中國古籍《易經》的乾卦?

名字是否來自文學古籍我不敢說,但資生堂的 BENEFIANCE Wrinkle Resist24 卻肯定是出師有名的科研產物。

資生堂非常重視這個於今年推出的新世代抗衰老系列「BENEFIANCE WrinkleResist24」24小時抗乾皺系列。品牌隆重其事,於香港會議展覽中心舉行了數場「亞洲抗衰老座談會」。

我想資生堂畢竟是百年老店,自有名門大家的一派風範。BENEFIANCE WrinkleResist24 抗乾皺系列的產品發佈會嚴如一個學術研討會,主講者是科學家。

資生堂美容策劃研發中心所長高須惠美子小姐首先發言,介紹資生堂十年以來對皺紋成因的研究,並發現「致皺血管」的形成與原理,從而對症下藥,研發出新世代抗衰老系列BENEFIANCE WrinkleResist24 抗乾皺系列。

日本化妝髮型大師森川丈二先生,韓國 ELLE 總監姜沃辰小姐,台灣美容權威牛爾老師和香港形象顧問劉天蘭小姐亦與在座聽眾分享自己的抗衰老心得。其中牛爾老師提及「麻油雞」這道中國傳統菜式對女士養顏甚有裨益,而劉天蘭小姐則強調女生要自愛,有健康的身體有健康的心靈才夠得上漂亮。

場外一隅陣列了多本書籍,原來都是過去資生堂所舉辦的抗衰老座談會的文獻。資生堂既用醫學的方法研發抗衰老產品,亦透過文化學術活動幫助女性成就內心的美麗。資生堂,萬物資生也。

(對不起因為電話電池耗盡了所以現場照片欠奉。)

飯局

飯局,對我來說已沒有什麼特別。和律師樓的客戶有飯局、和社會上各慈善基金會有飯局、和律師行業的行家有飯局、和中學的師兄師弟有飯局、和我擔任會長的聖約翰救傷隊有飯局等………飯局已成為我生活的一部份,我已沒有感覺到什麼壓力。

有一次我約同事吃午飯,她問我係唔係「志雲」那種……我不知如何回應。但是,飯局有時是很有學問的事情。約什麼人、到什麼地方、叫什麼菜有時都是要經過深思熟慮。我曾經在英國留學一年,認識了來自不同國家的同學。有一次約了一些來自不同國家的同學吃晚飯,在發出邀請時發覺有兩位同學,一位是來自巴基斯坦、另一位是來自印度。有一點常識的人都知道,這兩個國家的關係一向以來都不太好,為免embarass,最後我們決定放棄邀請其中一位。同時,安排飯局也必須認識相關國家的宗教背景,例如約印度人吃飯,便一定不可以安排有豬肉 (或有豬肉作為配料)的飯局。我也認識一些人是吃素的,如果安排飯局時都當每個人是食肉獸,也會出現吃素的人不知所措。我是中學母校校友會的幹事,經常幫母校的校友會籌辦各類形的晚宴及舞會。我們都知道校監是吃素的,因此每一次籌辦晚宴及舞會,都必須特意要求會場安排素菜予校監食用。

我和七十小姐間中都會有飯局。與她的飯局比較簡單一點。但皆因我和她都是公務和私務都較為繁忙的人,因此安排飯局都需要提早兩至三個星期,有時在臨尾一刻都可能要改期。每次和她出來其實都沒有特定目的,都只是談天說地,把酒言歡。直至有一次,大概於2009年11月的一次飯局,她說要問我借錢,原因在於她一下子買了兩層樓,而當時她在大埔的房子還未能賣出,同時銀行由於突然收緊信貸額度令她失了預算,因此需要一筆資金周轉。有很多人對於人家開聲借錢都持負面態度,我則對此事並無任何負面的感覺,唯一的想法是七十小姐應該「預鬆 D」才購買房子,以免一些未能預見的情況 (像這次銀行突然收緊信貸) 而導致幾乎要「撻訂」。作為一個做企業融資的律師,三句不離本行,一時間我的腦海中便泛起了種種想法……

七十小姐這次需要「融資」。一般來說,融資的方式有兩種,一類是債務融資 (Debt Financing),另一類是證券融資 (Equity Financing):

l 債務融資簡單來說即貸款。提供融資的人士不會承擔債務人的投資風險,不論債務人在獲得貸款後用作何等用途,債務人仍然需要償還債權人的貸款及利息 (如有)。當然,我不會要求七十小姐支付利息,頂多都是要她請我大吃一餐便算了。

l 證券融資則是提供融資的一方將參與投資,各方成為了投資伙伴,共同承擔投資風險,若投資失利,提供融資的人也很可能血本無歸。

l 有一類是可以由提供資金的一方因應情況決定擔任債權人還是投資者的工具,稱為可換股債券 (convertible bond),即起初提供資金者只是作為債權人身份借出資金,債權人獲債務人給予一項換股權:若債務人的業務於日後蒸蒸日上,債權人可以選擇將其借出的資金轉換成股權,藉此分享債務人的業務盈利。但若債務人的業務日後出現虧損,債權人可以選擇不行使換股權,繼續作為債權人,不承擔債務人的投資風險,要求債務人借多少、還多少。總括而言,於行使換股權前,可換股債券讓債權人可以「輸打嬴要」。

當初七十小姐問我「借錢」,很明顯她是想進行債務融資。不論她買的房子是否升值,我都不會享有投資的回報,也不會承擔投資的風險。借10萬元,便還10萬元,如此簡單罷了。當時,我腦海中也閃過七十小姐是否會邀請我擔任其投資伙伴的可能性,但當然,她要求進行債務融資,我便沒有克意追問下去。我也想過是否要求七十小姐進行類似「可換股債券」的安排,但這麼多年朋友,這樣的要求有點太過 commercial了,沒有理由樓市跌就要她還錢,樓市升我就要分杯羹……咁樣對朋友? 哈哈……算吧……都係不要想了。

星期四, 1月 06, 2011

Methodology of writing our book

Content-wise
興雷漢蒙律師說:「好似寫招股書咁,寫嗮出黎先!」

Project-management-wise
七十:「我間屋用黎做war zone下星期六來我家困獸鬥,寫不完不准走。」

星期二, 1月 04, 2011

轉工潮

連我都開始收到電話,今年三月,一定出現無數個音樂椅故事。

星期一, 1月 03, 2011

突然我記起你的臉

得知司徒華先生逝世了,我卻記起「不是死亡,便是遺忘。」

請鼓勵新生代翻閱六四及支聯會資料。

星期日, 1月 02, 2011

我需要啟蒙老師

我需要啟蒙老師
S 律師


我是一個不懂主動發掘新事物的人。記得小時候,自己沒有投資的概念,媽媽把自己的零 用錢拿了去炒股票,自己完全不知道。自己在股票市場上賺到第一個二千大元,並不是我自己落盤的,而是娘親幫我買入一手匯豐、其後幫我賣出,中間賺了二千 元,才開始知道有股票這回事,才知道可以從炒股票中獲利。那時,是1999年,當時我19歲。

當然,當我「發現」了一種新事物後,很多時我能夠主動去繼續鑽研、深究,有時更可能超越促使我發現新事物的「啟蒙老師」。自娘親幫我從匯豐賺了二千大元後,我開始設立了自己的股票戶口。於1999年至2000年期間,正是網上理財開始流行之時,我便開始在網上買賣股票 (在這裡也要強調,我之所以懂得用網上理財,並非我自己主動去發掘的,而是皆因我找暑期工時誤打誤撞獲某間大銀行聘用為「網上理財大使」,負責向客戶推介新設立的網上理財才懂得的)。在過去10年,我在股票市場撈到的錢可算是不少,2004年的賭業股熱潮、2006年 – 2007年的股市大牛市、2009年趁匯豐跌至33元後掃貨,至今我仍很多謝我媽媽這位股票啟蒙老師。

話說回來,我仍然是一個不懂主動發掘新事物的人。雖然我在股票方面都可以說是有點心得,但對於近年流行的股票衍生工具,例如窩輪 (warrants)、牛熊證等可以獲取巨額利潤的投資工具,卻是一竅不通 (或許這是好事,至少我沒有走去買迷你債券)。至今,我仍然集中買賣最傳統的股票,皆因,我還沒有遇到買賣股票衍生工具的啟蒙老師。

除了股票,我一直對物業市場也不甚了解,所以在2009年前也沒有留意太多樓市、樓 價等事宜,在街上走過物業代理的店舖時也不望一眼。但在2009年,另一位啟蒙老師出現了,她令我開始踏足樓市,並開始去了解物業市場。七十小姐如何讓我 「勇敢」地把自己的資金投放這個我從來沒有接觸過的物業市場,便要從一餐飯說起........

星期六, 1月 01, 2011

Plot of our writing

嘿嘿。
律師交了他的第一篇稿,我明天會刊登在這裡。
有人會話:「咁睇呢到咪得囉洗咩出書呀?」
well 遲d你就知。

Purposes of our writing

我與律師約法三章,把我們投資收租物業的故事結集成書。

為什麼不?

故事本身不尋常;買樓和投資是熱門話題;我們有能力提供法律及實務資料,還有,我們文筆不錯,詞能達意。

我開宗明義,這本書有四大不同層次的目的:一,記錄我們這個投資收租物業的故事;二,提供投資收租物業的流程和法律資料;三,提供各流程細項的checklist;四,成為在香港投資收租物業的參考文獻。

我已經動筆了,我們今晚開始談版權的問題。好好好。

而且,看到了嗎?我已經開始marketing了。嘿。

(我好認真的,我在看土地法例呀。你知道香港土地是屬於誰的嗎?)

2011

新年的一年開始了,律師先生把汽車從港大開往中環,在煙花的綻放下,我在那條中西區的高架路渡過了2011的首五分鐘。

我希望2011我過得氣定神閒。EQ高一點,便可以氣定神閒。
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