高智能ICC

喎...

上班制服

1。Mastina 西裝料子黑色連衣裙。前襟的縐摺剪裁顯示玲瓏身材
2。Ferragamo 黑色密頭漆皮高跟涼鞋。透明車黑邊的搭帶剛在腳眼之下，凸顯小腿線條
3。Kate Spade 鮮燈長方形牛皮手挽袋。內隴間隔設計細心又實際

New tenant who is very "classy"

I think my tenant deserves this sleeping bag and I am very much looking forward to the development of the leasing matter because I never met any man with an Investment Banking background with the same degree of "decency". Apparently this is another chapter of exposure for me.

+++
Gentlemen,

I must reinforce my position though I have verbally expressed it crystal clear today when we met. Please be reminded that:

1) HKDXXk monthly rent is far below market rate on Midlevels or any apartment of similar class at XX. I hope you will appreciate the deal and be faithful

2) I am a righteous person and I will fulfill terms outlined on the tenancy agreement. Any requests otherwise will not be entertained

3) On the tenancy agreement it is stated that "two chests". I understood one is for shoes while another is for clothing. I didn't promise anything other than that. "Lamp" is absolutely out of the list

4) I will make no further arrangement until deposit is secured as stated on the tenancy agreement

5) As stated on the tenancy agreement, any communications should be done in black and white and posted to me

Please note that any kind of business relationship is based on mutual benefits and reciprocal respect.





Date: Sat, 11 Aug 2012 18:57:01 +0800
Subject: Furniture list

Hi X

I choose the below:

Shoe Cabinet - HKD 1490

http://www.ikea.com/hk/en/catalog/products/00169560/

Chest - HKD 1190

http://www.ikea.com/hk/en/catalog/products/10180543/#/40158282

Desk with drawers - HKD 750 + 699 = 1449

http://www.ikea.com/hk/en/catalog/products/S09871094/
http://www.ikea.com/hk/en/catalog/products/50176068/

Floor Lamp - HKD 230

http://www.ikea.com/hk/en/catalog/products/60089419/

Total = HKD 4,359

Thanks
X

🌇 週遊列大廈

數年前毅然離開超人集團中心，搬到坪洲，便想找份在國金上班的工作。

得米。

之後在高街掛單，便想試試在銀行上班。

結果又有喎。

家下搬到青山公路，便又想試下番ICC的滋味。

又。。。嘿！

所以，我想要既野，我總有辦法得到。只要耐心和努力一點。

感激天主一直眷顧我。http://www.youtube.com/watch?v=hXBxImes110&feature=youtube_gdata_player

在 Hong Kong International Commerce Centre 留下 Jo Malone 紅玫瑰 香氣

希望一切順利。

深山老井

居於深井的好處：

1. 租金相宜 (HKD 14k 可以有三房）
2. 寧靜遠離煩囂
3. 境色宜人（雙橋海景）
4. Dog-friendly
5. 物業在五年內升值潛力高，因為國際學校哈羅即將進駐及港鐵有望開通深井路段。
   

不過......

1. 如果屯門工路有咩事，咁，就，嘿！
2. 好曬
3. 同時又好濕喎
4. 飛機及船隻嘈音幾惡頂
   

樓市方面，龍頭屋園碧堤半島放盤不多且業主多為家庭自住，反而浪翠園較多租盤。

而既然已經成為居民，就轉載一下這一區的維基資料：
Source

深井（Sham Tseng）位於香港新界荃灣的西北部，位置為汀九以西，青龍頭以東，以深井村為中心。而深井出產的燒鵝，也在香港相當馳名，除了燒鵝，深井也有多間不同種類的食肆在此設店，來自各國的美食進駐，包括中、西、意、印度等地的菜式，店鋪食肆超過十五間，所以深井有美食中心之稱。

深井有觸特的海灣，可遠眺青馬大橋、馬灣島，天氣晴朗時更可看見香港國際機場的美景。在1980年代至1990年代，多間發展商都在深井發展，目前沿海地區落成了多座屋苑，例如碧堤半島、浪翠園等大型屋苑，都以海景及寧靜作賣點。

深井的釣魚灣，原本是游泳及拍拖勝地，但附近兩座大型建設（青馬大橋及汀九橋）落成後，海水受到污染，已不適宜游泳，現在去釣魚灣的人，只會在沙灘上燒烤。

房屋食物鍊

你看那個精緻的摺角，擺到明就是某律師樓的出品。

跟新的準租客在咖啡店簽約，大家大筆一揮，交易完成。我舉杯祝她在新居經歷更多作為一個獨居女子可以經歷的新事物，希望她的人生越走越璀燦。

噢我認為我賣的不單是一個住宅租盤，我賣的是一種 lifestyle。而且我是擺明車馬我在賣某一種 lifestyle。

我在女校中學會生活行事穿衣打扮喜惡可以有很多變的 style，我亦不會因為追求自己的 style 穿出自己的 style 用自己的 style 行路活在自己的世界而羞恥或者不願意現形。

簽約後和租客繼續聊天，不知不覺一個小時便過去。她很興奮，因為有新的住所。我亦陪她興奮，新居入伙，的確是一件開心的事。

我很均真，按金是即日票但四月的租金她可以選擇開期票。為什麼不？如果我為她多想一步她又當然會投桃報李。

同樣道理律師問如果他堅持不二價我會如何。我便老老實實回答他我對我來說，我把和他的伙伴關係看得比金錢重要很多很多。除非那是很多很多的錢，否則我一定是關係為重。（不要問我幾多，d錢向我面前我才知道是要幾多才叫很多很多。）

Serendipity，不是買了層升值的房子。Serendipity 是原來身邊有這樣一個朋友。十年啦，我地識左十年。真是時日如飛。

又如果真的要 denote 的話，房子名字叫 Ryan。蕭公子當時出手相助，是名副其實的 Saving Private Ryan。

七十租樓快槍手

談情說愛我愛扭扭擰擰，但做生意我一定快人快語。我最怕拖泥帶水的人。斬釘截鐵公告我的底線，並肉帛相見地告訴對方我知道我的單位在市場上供過於求，巧遇勤力準租客，做足搜集資料，明白我這樣好白相單位開價略低市價的租盤千載難逢。見了一次面通了三次電話，便拍板落實成交。

「個客做咩架？」律師問。我當然已經不經意地盤問了對方工作家庭背境以及獨居原因，答案一一奉上。「你話佢咩公司話？」「XYZ。做企業融資的。」律師大驚：「XYZ我公司客黎架。拿拿拿，成單刁你出面搞掂佢，我唔會浦頭的。」

哦。

轉頭律師又問：「你俾佢四月先起租，咁我地間屋等於半個月冇創造收入喎。」我冷靜地說：「省下的 agency fee 夠貼嗰喎。」哼。「咩呀係咪唔讚我呀我行事咁迅速！」「你叻。」轉移視線，「呀份租約寫長d定短d好呢？」

變身合作投資伙伴

於前文提到，當初七十小姐邀請我進行債務融資，但後來七十小姐告訴我，她希望邀請我當她的投資伙伴，實行合作投資。Well……其實我也有想過這種方式會是較好的選擇，一方面七十小姐不會變成了我的「債仔」，另一方面對於我這個樓市初哥來說，在當時樓市炒得火紅的時間，可以讓我以較低的風險首次進入樓市，所有風險及支出 (例如印花稅) 都減半 (但當然，若投資獲利，獲利都要減半)，這項投資，對於我來說，何樂而不為? 我沒有考慮多久，便接受了邀請，由本來擬擔當債權人，遙身一變成為七十小姐的合作投資伙伴。

很明顯，合作投資物業就和合作成立公司搞生意一樣，物業的各共有業主就如同一間公司的股東一樣，各自佔一間公司若干份額的股權，而各業主將根據於物業的業權份額的多少享有及承擔相應比例的權利及責任。

一般來說，除非各持份者另有協定或法律上另有規定，若各投資方中有一位擁有投資項目 (不論是公司與否) 的超過51%權益，他便對該投資項目有控制權，可以就投資項目的大部份事宜作出決定，而份額較少的持份者的話事權將較小。就像現時的上市公司一樣，上市公司通常都是由控股權股東擔任決策人，買了上市公司一兩手股票的小股民則沒有什麼參與公司決策的權利。

作為一個處理商業法律事務的律師，我會經常為客戶處理公司股東之間的關係。一般來說，股東之間的關係將會於公司的章程內訂明。有時，股東之間可能會簽訂股東協議，以合約的方式訂明股東之間的權利及義務。股東協議中最常見的條款有，各股東委任董事的數目、須要由全體或若干特定數目的股東同意的「保留事項」、分派股息的安排等等。而股東協議中很多時也會一些機制，處理各股東在發生僵局時的處理方式，例如其中一方以特定的價錢購買另一股東的股權等。

很明顯，最容易發生僵局的情況是兩個人投資一個項目，而各佔50%的情況。在這種情況下，任何一人均沒有控制權，但有 “Blocking interest”，項目的所有重大決定必須是雙方同意才可進行。很多時股東之間因未能就一些事宜達成一致意見，便會發生僵局情況，最後導致各方要鬧上法庭，反臉收場。

這種情況就有如我和七十小姐合作投資買樓的情況 – 我們每人都各佔50%權益，無人能夠對這項投資有絕對話事權，究竟是否出售、以什麼價錢出售、租客退租時的處理方式、加租減租、處理銀行戶口內的存款等重大事宜應如何處理，都必須經過雙方同意才可進行。還有一些較為次要的問題也要考慮：銀行的月結單應寄到那裡? 銀行戶口的支票應由任何一方簽署還是要經過簽署才可提款? 管理費、差餉等應由誰負責處理? 誰負責與業主接洽、誰負責收租等，都是必須協調一致的事宜。我和七十小姐之間並無簽訂像股東協議的文件，也沒有詳細討論過彼此之間的合作關係。我當初決定和七十小姐合作投資時也有擔心過是否會出現僵局的情況，幸而至今還未發生。

Can you be a landlord?

1
A. 我喜歡運用我的管理和組織能力
B. 工作以外我不願意負擔更多的責任

2
A. 我願意負擔波動的利息支出
B. 我寧願每月支出洗費是固定的數目

3
A. 我有能力獲得樓宇按揭貸款
B. 我覺得我難以獲批貸款

4
A.我有足夠的現金支付首期
B. 我身無分文

5
A. 我為未來投資
B. 我喜歡及時行樂

6
A. 我願意承擔物業維修的責任
B. 物業維修對我來說很煩瑣

7
A. 我想自己的資產增值
B. 我希望盡情消費

8
A. 我每月負擔自己的帳單卓卓有餘
B. 我是月光一族

9
A. 我滿意目前的工作
B. 在未來幾年裡，我可能會轉工轉行甚至創業


10
A. 我收入穩定
B. 在未來幾年裡，我可能有被裁員的風險

11
A. 如果我面臨財政困難，我相信我的夥伴/家人/朋友會伸出援助之手
B. 如果我遇到任何財政困難我沒有人依靠

12
A. 我願意／計劃 settle down（如：結婚，生孩子）
B. 我想自由自在

A 的答案愈多，表示你愈有能力成為 Landlord

開心買樓 不開心買樓

開心。買樓 唔開心。買樓

2009年11月2日

我向朋友開聲借錢，事前的考慮包括對方的貸款能力及貸款意願。蕭公子是我的其中一位開聲對像。蕭公子職業高貴，他的貸款能力無用置疑；他從大學已經開始投資，我相信他能夠明白我的處境。

我約他在何文田街的那間黃色西餐廳見面。我在麵飽羅宋湯牛扒三文魚之間向他說出我面對的問題，他默默聽著我說，不時皺起眉頭。每當他抬起眉來，我便垂下眼睫毛。我知道我做了湖塗事。

送我回家時他開著車，大家都不著聲。But the silence was comfortable。我時常一言不發，呆想上好一會兒，認識我良久的蕭公子亦非常明白我的動靜及習慣。此刻我便在思考向蕭公子要求借錢為我自己的物業投資項目來融資，是否公道。

公主落難，白馬王子騎著白馬趕來，臨在於公主床前。白馬王子情深一吻，公主便醒來，花兒在笑鳥兒在歌唱。但慢著，我不認為我的故事是這樣的。

我比較覺得自己是一個硬闖世界的花木蘭，在遇見危機時，有一位白武士來拔刀相助。情形彷若商業的白武士，向一間垂死的公司提出收購。在收購後，白武士加入公司管理層，拯救企業，重震聲威。

我投資收租的物業單位座向良好，租金回報理想。左看右看都是一盤好生意。只是我這 chairlady 籌備不足，周轉不靈。這樣，我何不做為項目應該引入投資者，並和投資者共享回報？

開心。買樓 唔開心。買樓

2009年10月23日


今天是我的生日，我穿一條嫩粉紅玫瑰花裙，坐在一群我不認識的男男女女中間，慶祝我的生日。有人為我舉行了這個生日會，這個人送了我十一支香檳玫瑰。

玫瑰，令我想起小王子的故事。小王子在自己的星球擁有一支很麻煩的玫瑰。當小王子離開自己的星球，來到地球看見一田野的玫瑰後，小王子起初非常驚訝，因為原來玫瑰花，處處皆是，這樣子自己的玫瑰便不是獨一無二。但其後小王子明白縱使所有玫瑰看起來一模一樣，但對小王子自己來說，他那朵是最重要的，因為他愛自己的那朵玫瑰。

愛情，有能力令一樣 homogenous 的人事物在一個人心中變得 unique。我的生日，其實只不過是三百六十五個日子的其中之一；我，其實只不過是中國華南億萬個女人之一；這個生日會，只不過是n那麼多個飯局之一。在喧嘩笑鬧之間，我突然有一種冷靜。

在我突然冷靜的時候，那邊廂香港金融管理局亦出手為樓市降溫：

香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）於今日（2009年10月23日）宣布就按揭保險計劃之合資格準則作出若干修訂。

按揭保險計劃自1999年3月推出以來，已協助超過65,600戶家庭以低首期安排自置居所。近日，豪宅房地產市場呈現樓價大幅攀升，按揭證券公司認為按揭保險計劃需加強風險管理，作出適當的調整。按揭證券公司決定就按揭保險計劃的按揭保險合資格準則作出下列修訂：

a)　　按揭成數由70%以上至90%的貸款額上限下調至1,200萬港元；
b)　　按揭成數由70%以上至95%的貸款額上限下調至600萬港元；
c)　　按揭成數由60%至90%的貸款額上限下調至600萬港元。

　　以上修訂亦適用於2009年10月21日推出的定息按揭計劃下之定息按揭產品。

　　此外，按揭保險計劃下的租住物業按揭保險產品將暫時停止接受申請。＊

「按揭保險計劃下的租住物業按揭保險產品將暫時停止接受申請」等同將租住物業之最高按揭成數由原來的85%下調至70%。換言之，我的那間連租約物業，現在需要預備最少三成的首期資金，亦即是首期所需資金增加了一倍。

上月，銀行尚能承造投資物業按揭多達樓價的八成半。支付大訂後，我手頭已經再沒有任何現金。如果不想撻定離場，我必需向別人借錢周轉。

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* Source: http://www.info.gov.hk/gia/general/200910/23/P200910230283.htm

飯局

飯局，對我來說已沒有什麼特別。和律師樓的客戶有飯局、和社會上各慈善基金會有飯局、和律師行業的行家有飯局、和中學的師兄師弟有飯局、和我擔任會長的聖約翰救傷隊有飯局等………飯局已成為我生活的一部份，我已沒有感覺到什麼壓力。

有一次我約同事吃午飯，她問我係唔係「志雲」那種……我不知如何回應。但是，飯局有時是很有學問的事情。約什麼人、到什麼地方、叫什麼菜有時都是要經過深思熟慮。我曾經在英國留學一年，認識了來自不同國家的同學。有一次約了一些來自不同國家的同學吃晚飯，在發出邀請時發覺有兩位同學，一位是來自巴基斯坦、另一位是來自印度。有一點常識的人都知道，這兩個國家的關係一向以來都不太好，為免embarass，最後我們決定放棄邀請其中一位。同時，安排飯局也必須認識相關國家的宗教背景，例如約印度人吃飯，便一定不可以安排有豬肉 (或有豬肉作為配料)的飯局。我也認識一些人是吃素的，如果安排飯局時都當每個人是食肉獸，也會出現吃素的人不知所措。我是中學母校校友會的幹事，經常幫母校的校友會籌辦各類形的晚宴及舞會。我們都知道校監是吃素的，因此每一次籌辦晚宴及舞會，都必須特意要求會場安排素菜予校監食用。

我和七十小姐間中都會有飯局。與她的飯局比較簡單一點。但皆因我和她都是公務和私務都較為繁忙的人，因此安排飯局都需要提早兩至三個星期，有時在臨尾一刻都可能要改期。每次和她出來其實都沒有特定目的，都只是談天說地，把酒言歡。直至有一次，大概於2009年11月的一次飯局，她說要問我借錢，原因在於她一下子買了兩層樓，而當時她在大埔的房子還未能賣出，同時銀行由於突然收緊信貸額度令她失了預算，因此需要一筆資金周轉。有很多人對於人家開聲借錢都持負面態度，我則對此事並無任何負面的感覺，唯一的想法是七十小姐應該「預鬆 D」才購買房子，以免一些未能預見的情況 (像這次銀行突然收緊信貸) 而導致幾乎要「撻訂」。作為一個做企業融資的律師，三句不離本行，一時間我的腦海中便泛起了種種想法……

七十小姐這次需要「融資」。一般來說，融資的方式有兩種，一類是債務融資 (Debt Financing)，另一類是證券融資 (Equity Financing)：

l 債務融資簡單來說即貸款。提供融資的人士不會承擔債務人的投資風險，不論債務人在獲得貸款後用作何等用途，債務人仍然需要償還債權人的貸款及利息 (如有)。當然，我不會要求七十小姐支付利息，頂多都是要她請我大吃一餐便算了。

l 證券融資則是提供融資的一方將參與投資，各方成為了投資伙伴，共同承擔投資風險，若投資失利，提供融資的人也很可能血本無歸。

l 有一類是可以由提供資金的一方因應情況決定擔任債權人還是投資者的工具，稱為可換股債券 (convertible bond)，即起初提供資金者只是作為債權人身份借出資金，債權人獲債務人給予一項換股權：若債務人的業務於日後蒸蒸日上，債權人可以選擇將其借出的資金轉換成股權，藉此分享債務人的業務盈利。但若債務人的業務日後出現虧損，債權人可以選擇不行使換股權，繼續作為債權人，不承擔債務人的投資風險，要求債務人借多少、還多少。總括而言，於行使換股權前，可換股債券讓債權人可以「輸打嬴要」。

當初七十小姐問我「借錢」，很明顯她是想進行債務融資。不論她買的房子是否升值，我都不會享有投資的回報，也不會承擔投資的風險。借10萬元，便還10萬元，如此簡單罷了。當時，我腦海中也閃過七十小姐是否會邀請我擔任其投資伙伴的可能性，但當然，她要求進行債務融資，我便沒有克意追問下去。我也想過是否要求七十小姐進行類似「可換股債券」的安排，但這麼多年朋友，這樣的要求有點太過 commercial了，沒有理由樓市跌就要她還錢，樓市升我就要分杯羹……咁樣對朋友? 哈哈……算吧……都係不要想了。

Methodology of writing our book

Content-wise
興雷漢蒙律師說：「好似寫招股書咁，寫嗮出黎先！」

Project-management-wise
七十：「我間屋用黎做war zone下星期六來我家困獸鬥，寫不完不准走。」

我需要啟蒙老師

我需要啟蒙老師
S 律師

我是一個不懂主動發掘新事物的人。記得小時候，自己沒有投資的概念，媽媽把自己的零 用錢拿了去炒股票，自己完全不知道。自己在股票市場上賺到第一個二千大元，並不是我自己落盤的，而是娘親幫我買入一手匯豐、其後幫我賣出，中間賺了二千 元，才開始知道有股票這回事，才知道可以從炒股票中獲利。那時，是1999年，當時我19歲。

當然，當我「發現」了一種新事物後，很多時我能夠主動去繼續鑽研、深究，有時更可能超越促使我發現新事物的「啟蒙老師」。自娘親幫我從匯豐賺了二千大元後，我開始設立了自己的股票戶口。於1999年至2000年期間，正是網上理財開始流行之時，我便開始在網上買賣股票 (在這裡也要強調，我之所以懂得用網上理財，並非我自己主動去發掘的，而是皆因我找暑期工時誤打誤撞獲某間大銀行聘用為「網上理財大使」，負責向客戶推介新設立的網上理財才懂得的)。在過去10年，我在股票市場撈到的錢可算是不少，2004年的賭業股熱潮、2006年 – 2007年的股市大牛市、2009年趁匯豐跌至33元後掃貨，至今我仍很多謝我媽媽這位股票啟蒙老師。

話說回來，我仍然是一個不懂主動發掘新事物的人。雖然我在股票方面都可以說是有點心得，但對於近年流行的股票衍生工具，例如窩輪 (warrants)、牛熊證等可以獲取巨額利潤的投資工具，卻是一竅不通 (或許這是好事，至少我沒有走去買迷你債券)。至今，我仍然集中買賣最傳統的股票，皆因，我還沒有遇到買賣股票衍生工具的啟蒙老師。

除了股票，我一直對物業市場也不甚了解，所以在2009年前也沒有留意太多樓市、樓 價等事宜，在街上走過物業代理的店舖時也不望一眼。但在2009年，另一位啟蒙老師出現了，她令我開始踏足樓市，並開始去了解物業市場。七十小姐如何讓我 「勇敢」地把自己的資金投放這個我從來沒有接觸過的物業市場，便要從一餐飯說起........

Plot of our writing

嘿嘿。
律師交了他的第一篇稿，我明天會刊登在這裡。
有人會話：「咁睇呢到咪得囉洗咩出書呀？」
well 遲d你就知。

Purposes of our writing

我與律師約法三章，把我們投資收租物業的故事結集成書。

為什麼不？

故事本身不尋常；買樓和投資是熱門話題；我們有能力提供法律及實務資料，還有，我們文筆不錯，詞能達意。

我開宗明義，這本書有四大不同層次的目的：一，記錄我們這個投資收租物業的故事；二，提供投資收租物業的流程和法律資料；三，提供各流程細項的checklist；四，成為在香港投資收租物業的參考文獻。

我已經動筆了，我們今晚開始談版權的問題。好好好。

而且，看到了嗎？我已經開始marketing了。嘿。

（我好認真的，我在看土地法例呀。你知道香港土地是屬於誰的嗎？）

開心。買樓 唔開心。買樓

快中秋節了，我品嘗的香茗卻是英國的伯爵茶。香港中環置地文華酒店內的MO Bar，午後陽光穿過玻璃簷廊，在地上照出一列列整齊的七色彩虹。

電話響起，是律師樓叮囑我過一會兒要上去交大訂，我唯唯諾諾。

律師樓幫我處理樓宇買賣的是一位中年男師爺。可能我舉止衝動幼稚，又或者看似好欺負，他往往以恫嚇的態度跟我說話。

我不喜歡跟這中年男師爺打交道。我打算再多坐一會兒才上律師樓去。我低下頭，一下一下地用銀匙攪動飄浮在紅茶上的檸檬。圓圓的檸檬在杯中轉來轉去，我便有點出神。

「我能夠順利地完成這一連串的交易嗎？」我問自己。我按了按眉心，calm down, girl。都怪我自己愛冒險。我其實蠻愛冒險。

談戀愛我唯心，知道time is not on my side, 應該為將來籌謀，但我縱容自己放肆，是故在愛情路上，我成天跌跌撞撞。

工作上如果覺得委屈，我話走就走，寧願獨自面對其後找工作的種種不安定。

旅行不買地圖不訂酒店，亂行。

而原來買房子我也可貫徹任性的作風，八月天霎時衝動購入大埔低密度住宅一間，兩星期前在堅島散步又覺得還是中區好，便立即約經紀看房子。看房子時又發然一間連約的單位座向景觀不錯，回報合理，便大筆一揮。

時為二零零九年十月初，按當時香港金融管理局的指引，銀行承造投資物業按揭，最多只能達樓價的八成半。我手頭的現金只足夠支付大訂（大訂+細訂=樓價一成），如此一來，我便要盡快把大埔低密度住宅賣出，套現現金支應負餘下的半成首期，再找銀行承按。

我吸一口氣，從手袋拿出碎粉盒。「魔鏡魔鏡」我對鏡中的自己微笑，「對著酸牛奶哭喪著臉，於事無補」我對自己說：「走，走去解決問題吧。」

我揚手結賬。一如既往，我今天挽的是一隻香奈兒手袋。

香奈兒，是個不甘向現實低頭的女子。如果她想要的，現成沒有，她就去創造。米撞黑的鞋子、晚裝長褲、穿上金鎖鍊的皮包肩帶、透過精準的化學公式所研製出來的香水、綑絲帶邊的羊毛外套......一切一切，如果現成的沒有，她就自己創造。香奈兒不會向現實低頭。

我也不會向問題低頭。走出置地，我甩甩手袋，大步大步向前走。

樓

樓宇買賣明明是一項微觀經濟行為，要樓價跌，要不增加供應，要不迄制需求。

但我們的政府來了一招宏觀調控。當然你可以說那是用宏觀手段來減少微觀需求。不過不是很奇怪嗎？我覺得政府不敢向地產商直接開刀（你唔係覺得限制發水樓係招下嘛），卻拿了用家和投資者來祭旗。懲罰性印花稅是增加交易風險（你不知道你會不會失業生病而要賣樓...失業生病要賣樓套現已經很慘，仲可能要比人罰），從而減少需求。

樓價是會跌的，但租金卻未必，因為我不認為市場存在很多因為業主要炒樓而丟空的吉屋--至少在我這一區。如果這區租金大跌，那麼香港很不妙。這區的租客很多是expat，expat 不來香港，哇。

又，下調銀行可承做按揭成數，即是說銀行少借了錢出街，亦是說貨幣供應萎縮？errrrrr

但銀行還銀行，財務公司是可以借多一些的--只要你願意多付點利息。去年的實戰經驗是，安信兄弟可做九成按揭，其中七成用 P+3(大概），餘下兩成利率更高。

話說回來，我真的不明白好端端為什麼要增加交易風險。為什麼不是干干淨淨的加印花稅並同時寬免首置印花稅呢？